L'usufruit locatif social permet aux épargnants particuliers privés d'investir dans la création de logements sociaux et intermédiaires. Voici les informations clés à retenir du dispositif d'usufruit locatif social.
L'usufruit locatif social permet un accès à la propriété à prix bas
Comment fonctionne l'usufruit locatif social ?
Développé depuis le milieu des années 2000, le dispositif de l'ULS (usufruit locatif social) applique les principes du démembrement des droits de propriété aux logements à loyer modéré ou intermédiaire des zones tendues foncièrement :
- la nue-propriété appartient à un épargnant privé ;
- le droit d'usage, ou usufruit, est détenu par un bailleur social, qui met le bien en location.
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Un contrat précise la durée de l'ULS, souvent comprise entre 15 et 20 ans, au terme de laquelle l'épargnant privé récupère la pleine propriété du bien en question. Il peut alors continuer à louer le logement avec un nouveau bail de droit commun.
Pour les collectivités locales et les bailleurs sociaux, le dispositif de l'ULS permet de mobiliser des financements privés pour construire des logements sociaux. Alors que les zones à forte tension immobilière s'étendent, les besoins en logements à loyer modéré sont de plus en plus importants.
Pour l'épargnant privé, le dispositif de l'usufruit locatif social est intéressant si vous avez un profil patrimonial adapté :- si vous avez intérêt à réduire votre base imposable à l'ISF, le démembrement proposé par le dispositif ULS est avantageux puisque la nue-propriété permet cela ;
- si vous avez intérêt à ne pas avoir de revenus fonciers pendant toute la durée du contrat de démembrement.
En plus de ces cas spécifiques d'optimisation fiscale, l'ULS a l'avantage de permettre l'acquisition d'un appartement à un prix réduit. Pour compenser le fait que le nu-propriétaire particulier ne touche pas de loyer durant toute la durée du contrat, le prix de vente du logement est largement en dessous du prix du marché. Traditionnellement, les promoteurs immobiliers déduisent 40% de la valeur du bien en pleine propriété pour inciter les épargnants à investir dans le dispositif ULS.
Trucs & Astuces
Selon votre situation patrimoniale, le dispositif de l'usufruit locatif social peut être intéressant, d'autant que la récente loi ALUR a assoupli les conditions d'accès. Il est désormais possible de combiner l'usufruit locatif social et les produits de « pierre papier » comme les SCPI, OPCI ou SIIC.
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